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如何提升公屋分配效率? 2017-04-18收藏文章
Text: 團結香港基金研究員葉文祺、團結香港基金助理研究員唐嘉逸
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  房委會最新的統計數字顯示,公屋單位數量由2006年的72萬伙,上升至2016年的79萬伙,增加了7萬伙,但2016年中期人口普查發現同期居住在公屋的人口卻維持在213萬(圖一)。公屋平均住戶人數下降,表面上人均居住面積增加,生活質素改善了,但背後其實反映著公屋單位分配不均及制度欠缺效率。

 

圖一:公屋單位數量及居住人口(2006至2016年)

資料來源:房委會、政府統計處

 

公屋租金非市場化 分配單位缺乏效率

 

 

 

  首先,平均住戶人數下降並不代表每人所享有的居住面積有所增加。相反居住面積增加可能只出現在少數的住戶上。根據房委會的數據,寬敞戶數目由2006年的31700戶大增至2016年的56690戶(註1),佔了所有公屋住戶的百分之七。寬敞戶大增,顯示現行的公屋單位分配制度欠缺效率。在私人市場,私樓業主會考慮居於單位的價值,是否大於其機會成本(即把單位在市場上放售或放租可得的售價或租金),因此不會選擇居住在過大的單位。假設一位男士原本與太太及兩個兒子居於一個1000呎單位,其後兩個兒子搬離單位,太太又不幸離世,他很可能會將該單位售出或租出,然後再買入或租住較小的單位。相比之下,公屋寬敞戶拒絕交出單位,原因是他們所繳交的租金受到政府大量資助,並沒有承擔他們所居住單位的全部成本,缺乏足夠誘因交出大單位,轉到較小型單位,導致資源浪費。

 

房委會寬敞戶機制失效

 

  房委會的機制亦未能有效分配單位。房委會定義寬敞戶的標準較申請單位時的編配標準寬鬆,例如一個六人家庭原本被編配到54平方米的單位,即使及後變為四人家庭,其單位面積也低於寬敞戶56平方米的標準,因而不會成為寬敞戶(表一)。即使成為寬敞戶,房委會出於人道理由,也不一定會將他們調遷到較細單位。例如有60-69歲成員的住戶,他們會被置於寬敞戶名單中的最後位置,於三年內無需調遷。而且,即使是不牽涉到人道理由的事例,房委會在要求調遷的時候,有時也會遇到強烈反抗。由2007年至2015年,房委會只將14,000個寬敞戶家庭調遷至面積合適的單位,遠遠追不上寬敞戶增加的速度。房委會要求調遷看似無情,但不調遷的後果就是未能有效善用公屋資源,居住在劏房的住戶上樓遙遙無期。

 

表一:公屋寬敞戶標準及編配單位時的最大面積

 資料來源:立法會文件

 

  要解決公屋單位分配問題,最根本的做法是短期重推「租置計劃」,長遠推出「補貼置業計劃」,為未來的公營房屋提供「可租可買」及「先租後買」的選擇,並將未補價金額鎖定在入住或購買時的水平,不會跟隨樓價上升,讓公營房屋住戶更容易繳付補價,以成為單位100%的業主並可在二手市場自由出售或出租單位。這使他們不論財政狀況,皆面對由市場決定的機會成本,在家庭人數減少而不再需要那麼大的單位時(即單位對他們的價值降低),便會把單位出售或出租,不會霸佔單位,使單位能釋放給更有需要的家庭。簡單來說,就是借助市場的力量更有效率地分配公營房屋資源。

 

註1:數字包括家有殘障或年滿70歲或以上家庭成員的住戶。他們在2013年檢討寬敞戶政策時被剔除於寬敞戶名單中。數字假設自2013年起這類型住戶數目不變。

 

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