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談土地爭議 2017-11-14收藏文章
Text: 團結香港基金助理研究員 朱泰亨
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  近日,「土地供應專責小組」(專責小組)召開第三次會議,會上成員均不反對填海是增加土地供應,建立土地儲備的可行辦法。然而,社會上有關這點的爭議甚大,而這爭議源自於大家對現時香港土地短缺困境的看法有異,有人認為這是個土地供應「不足」的問題,而有人則認為是土地「分配」的問題。他們認為政府手上尚有大量可用的土地,足以滿足未來香港經濟及社會發展需要。要化解這個爭議,我們需要檢視政府是否有足夠的「熟地」(即已經規劃作住宅用途的土地、土地已完成收回、清拆及地盤平整、並附有適當基建設施的土地),其中一項便是政府手上的住宅用地。

 

 

檢視香港「空置政府用地」

 

  最近,團結香港基金發布第三份土地房屋政策研究報告,當中就有研究政府在2012年公布共391.5公頃所謂「空置政府住宅」用地。報告根據相關用地的發展潛力和最新情況,將上述的空置地塊進行初步的整合及分類。研究發現很多地塊都面積相對較小,形狀不規則,並且緊鄰現有道路或其他住宅區,因此不大可能發展。以歐意花園旁的地塊為例(圖1),從地圖中可見,這地塊只是屋苑與主要幹道間的窄長區域,即是撇除居民反對,技術上亦難以發展。

 

  其他較小地塊亦通常代表以下各項:

 

  1.現有發展地區與道路之間的狹窄區域,例如屋邨的邊緣地區。

 

  2.在較大發展地區的建築物之間的區域(即建築物間的空隙),例如屋邨內 各大廈之間的空間。

 

  3.山邊的樓梯用地。

 

圖1. 條紋狀地塊:歐意花園與北區九號幹線之間(面積 = 4,486 平方米)

 

資料來源:發展局、城市規劃委員會、Google地球。

 

  至於其他較大的相連地塊,根據我們對這些地塊發展潛力的初步分析,可以大致分為以下四類:

 

  1.截至2012年6月,被標為空置政府土地,但是在過去五年已出售/被分配給房屋委員會作房屋發展。

 

  2.不大可能發展的地區:由於缺乏公共交通連接或目前被現有建築物佔用。

 

  3.未確定發展潛力的地區,不過很大機會需要進行大規模地盤平整工程、交 通改善工程,及/或重新安置臨時建築物/寮屋區以進行大規模發展。

 

  4.可發展的地區。

 

  當中,可以在短期內作房屋發展的地塊比例相當有限,而這些地塊亦通常已被列入2017/18的賣地計劃,或位於正推展的新發展區(如啟德)範圍內,並不能在已知的土地供應以外,帶來額外的供應。而其他類別(未確定發展潛力的地區及不大可能發展的地區)即使可能發展,都需要進行冗長的前期工作,規模亦有限。以湖景花園旁的地塊為例(圖2),雖然面積相當大(13公頃),但因大多是較陡峭的天然斜坡,相關的地盤重整工程、清理和改善交通基礎設施都會相當耗時及昂貴,而且亦會受到鄰近居民的反對。

 

圖2. 需要優化的斜坡綠化區:沙田湖景花園附近的地塊(面積 = 133,357平方米)

 

資料來源:發展局、城市規劃委員會、Google地球。

 

  欠缺「熟地」的後果是,政府被迫透過改劃土地來增加短期房屋供應。遺憾的是,面對改劃程序的困難,政府物色的210幅具房屋發展潛力用地現只有少於一半完成改劃,亦直接導致未來五年公營房屋總供應量只有約10萬伙,較目標14萬伙少約三成!加上改劃地一般較細小及零散,不便規劃。正本清源,今天欠缺可用「熟地」乃源自於過去十多年土地供應大落後,為今天各項社會、經濟硬件不足埋下伏筆,亦是政府過去多年未能成功建立「土地儲備」的後遺症。

 

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