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  • 石鏡泉是經濟通董事,經濟日報研究部門主管,負責研究部門及副刊部的整體發展及管理。石老師擁有逾20年的媒體及出版業經驗,現為《香港經濟日報》、旗下雜誌、及本網站的專欄作家。 此外,石老師曾出版多本有關投資、金融及財富管理的書籍,並經常在不同的投資及財富管理會議及講座中擔任演講嘉賓。


內地樓市將怎走? 2018-03-13收藏文章
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  今年的兩會,對樓市有不少指引,《新華每日電訊》總結出了7大重點:

 

銀監會主席郭樹清:槓桿率仍需降低

 

  -①銀行是防範金融風險攻堅戰的主戰場,重點工作之一是要穩定槓桿率,企業、政府和居民家庭部門的槓桿率都需要降低。目前居民家庭個人借錢消費、買房或者投資的增長速度非常快,需要警惕。

 

農業部部長韓長賦:城裏人買農村宅基地有違現行政策

 

  -②城裏人到農村買宅基地,現行法規政策是不允許的。如果城裏人買了宅基地,在上面蓋一個別墅或者搞個私人會所,那更是不允許的。

 

  -③隨著人口向城鎮流動,很多農村出現了閒置農房,如任其破敗,是很大的浪費。與此同時,很多城裏人到農村創業,對利用閒置農房有需求。如果能把閒置農房利用好,既可以給農民增加財產性收入,又能給創業人員提供場所。

 

支持購房合理需求

 

央行副行長潘功勝:積極支持購房合理需求

 

  -④央行會督促商業銀行嚴格落實差別化的住房信貸政策,對住房貸款執行差別化的定價,積極支持居民特別是新市民購買住房的合理需求。

 

  -⑤我國在住房貸款的發放上長期以來一直堅持比較審慎的政策。當然,央行也關注到個別房地產企業在財務方面比較激進,會有一些風險。

 

財政部副部長史耀斌:讓房地產稅公平合理

 

  -⑥從國情出發來合理設計房地產稅制度,使之更加合理公平,既能起到籌集財政收入的作用,又能有調節收入分配、促進社會公平的積極效應。

 

中財辦副主任楊偉民:建立房地產調控長效機制

 

  -⑦我國的債務主要包括政府部門債務、居民部門債務、企業部門債務。居民債務方面,要通過控制房地產泡沫來防範過快增長,建立新的住房制度和房地產調控的長效機制。

 

  上海財經大學投資系主任陳杰認為國內的樓市政策,平衡是最大的挑戰,平衡甚麼?

 

  大城市房地產市場積壓的房價風險仍然不可忽視,而三、四線城市的房地產庫存尤其是商協樓宇庫存仍然有消化壓力。樓市政策如何在走綱絲中保持發展與風險的平衡,是中國2018年宏觀經濟中的最大挑戰。

 

  可見,國內樓市是要面對大城市樓房搶手,三、四線城市樓房無人吼,怎辦?國家便對銀行動手腳。

 

  2018年2月全國首套房貸款平均利率為5.46%,相當於基準利率1.114倍,環比2018年1月上升0.55%;同比去年2月首套房貸款平均利率4.47%,上升22.15%。

 

  數據顯示,在監測的35個城市中,首套房貸款平均利率最低值為上海的5.06%。北上廣深一線城市首套房貸款平均利率處於5.06%至5.44%區間。其中,北京為5.33%,與上月持平,廣州為5.37%、深圳為5.44%。

 

  除了限購等指令外,就是用高息去趕客,但要減三、四線庫存就不易,《華爾街見聞》有這個看法:

 

  「去年以來三、四線土地市場火熱,疊加大量大型房企進駐三、四線,其自身高周轉的特性將縮短新房推出時間,供給端的壓力將逐步顯露。

 

  需求方面,三、四線城市新增量主要由當地周邊需求、部分返鄉需求以及小量投資需求組成。經歷了一年多的消化和房價快速上漲的推動下,當地周邊需求大部分已經形成透支,未來增長空間有限。2月房地產銷售中,春節假期返鄉需求使得以三、四線城市為主布局的房企銷售積極向好,但是未來這部分需求會如何變化呢?根據華創宏觀組此前的報告《三、四線城市的紅利在哪裏?》:『我國仍處在人口集聚的過程,三、四線城市整體的人口回流站不住腳,事實上當我們直接看地級市數據,可以發現三、四線城市不但整體人口流出,且流出在近幾年並未邊際放緩。』根據大多數過年返鄉的體會,家鄉所在的三、四線城市去年房價幾乎到了翻番的地步,在前期三、四線房價低迷的情況下,人口流出都沒有形成趨勢性扭轉,現在房價已經大幅上漲,因此依靠返鄉需求支撐三、四線房價似乎並不現實。」

 

  亦有報道謂,如東三省城市去庫存要6年之久,房多是可成災的,不易搞。

 

規劃徵收房地產稅

 

  《中國新聞網》有報道,人大透露未來5年立法規劃中,房地產稅會被列入,房地產稅怎收?會怎影響內房?

 

  從歷史上來看,房地產稅作為一個稅種,它的歷史比較悠久,最早起源於歐洲。隨著時代的發展,個人財富的不斷積聚,大多數國家都實行了房地產稅制度。

 

  全國政協委員、富力地產聯席董事長張力說:「房地產稅,收是肯定的,勢在必行,現在不是考慮收不收的問題,而是怎麼收,對此我們應慎重考慮。我個人認為,滿足個人基本居住需求的那一套最好不收,當然也要搞清楚面積,如果住的是600、700平米的大房子,不收也不對。一般一個家庭可以按照160平米來制定起徵點,現在改善型住宅最好賣,大多在160平米以上,所以160平米是一個基礎。如果超過160平米,也就是說是豪宅,對超出的部分進行徵稅。

 

  也就是說,對第二套及以上住宅進行徵稅,並且對豪宅徵稅,否則就是牽扯到千家萬戶的事情。比如說在北京,一個幹部住110平米的房子,按照10萬元/平米的價格,總價1,100萬元,要是對他徵稅的話,他工資不高,可能還不夠交稅的。」

 

  如按此思路發展,則房地產稅是可望遏制炒房,但不影響住房,而160平米,以至90平米(以前曾訂過的大、細屋的分界線)影響不多,如內房發展商以發展普通人住房的話,影響也應不大了。

 

轉載自: 晴報

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