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  • 中環人溫天納 加入最愛專欄 [本欄每周四更新]
  • 溫天納為資深金融及投資銀行家,現任投資銀行高層,為中國高校聯金融協會創會副主席、香港證券專業學會委員會成員及歷任中國人民大學商學院榮譽講座教授及交銀國際創始董事總經理,在過去20年當中在内地和香港曾獲多項券商和投行界的獎項。


全面封殺炒樓? 2017-03-30收藏文章
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  早前,中環金融界有傳聞,周五香港將宣布及實施全新一輪房地産調控措施,據稱力度之猛前所未見。不過,由於這只是謠言傳聞,是否真的落實,明天才能揭曉。能否杜絕所有炒房活動,言之尚早,無可否認,過分的炒樓活動對政府的民生政策存在極大的負面影響!

 

  與此同時,內地地方政府看似懷著同樣的目標,爲了杜絕房地産市場的炒作,再次進行全面調控,以密集式的行政措施作爲主導,全面收緊房地産市場。

 

  內地不同地區正因應房地産市場形勢變化,逐步升級調控措施,務求建立和實施一套有效的冒頭就打的政策。在芸芸城市中,北京的調控甚爲耀眼,在當地實施的一系列調控政策中,無論是對二套房貸的界定,首付的成數,對假離婚的嚴控,對貸款發放的限制以及此次全國先例的個人禁買商住樓,政策嚴厲之程度都全國罕見,堪稱史上最嚴,北京的調控政策密度及力度都超出預期,在史上最嚴的限購限貸之下,筆者估計北京房地産市場的購房需求將被壓低。

 

  在3月17日,北京發布《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》要求,成爲最嚴的限購政策,這已是北京在短短十日內連續出台的第九項樓市調控措施,一系列措施涉及首付比例、貸款利率、非京籍購房納稅標準、過道學區房、學位劃分等等,再緊接著配以極爲嚴格的突擊檢查,誓要杜絕所有炒房的活動。

 

  在3月26日,北京市住房和城鄉建設委員會發布《關於進一步加强商業、辦公類項目管理的公告》明確,在建在售商辦(商業和辦公)項目不得賣予個人,商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款,並對商辦項目的規劃和商住項目再次銷售等作出嚴格界定。此外,如開發企業將新開工的商辦類項目違規改爲居住用途,一經查實,規劃國土部門依法收回土地,商業銀行對該企業在當地的所有項目暫停授信。

 

  縱觀形勢,北京這一輪組合拳式的調控政策是自2010年7月以來,第三次重錘出擊。參考以往的歷史數據,短期內對房價殺傷力明顯,但當政策放鬆後,房價很快就大幅反彈。參考內地報告,在北京實施這輪調控後,若房價在3個月內依然單邊上升,更爲嚴苛的調控政策極有可能持續出臺,當中將包括持續提高首付比例、全面取消房貸優惠、縮短貸款年限、打擊取締哄抬房價的不法中介機構等,全面抑制樓市非理性上漲,至少在牌面上,嘗試杜絕所有內地炒房的活動。

 

  目前,市場已經進入第一季度的尾聲,業績及年報效應將逐步消散,在進行第二季度的部署時,房地産市場的變數絕對需要考慮。

 

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