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  • 國金與投資曾廣標 加入最愛專欄 [本欄每周四更新]
  • 曾廣標(Peter)為香港著名的國際問題專家和財經評論員,是跨媒體傳媒人,在電子傳媒、網上媒體、報章雜誌均擁有專欄。他從事新聞工作20多年,除任職本港傳媒之外,亦曾在德國新聞社任特派員。

    他曾撰寫多本有關投資和國際時局專著,包括《價值投資實戰》、《發掘超值股》、《香港股票投資指南》、《集郵投資手冊》及《第三次印支戰爭》等。

    Peter畢業於九龍華仁書院及浸會書院,並曾到各地遊學,近年跟隨商品大王羅傑斯學習價值投資法。2004年當選九龍華仁書院80周年80位最佳師生之一。

內房商推高港樓價? 2017-03-09收藏文章
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  美國由於物價回升就業暢旺,聯儲局在3月中再加息差不多已成定局;這對於香港樓價本來屬於壞消息,然而,近期港樓市進一步瘋狂,不少業主封盤,地產商也調高售價,令再創新高的樓價有進一步上升的趨勢。不少人都歸咎於一些內地地產商來港高價搶地,令到市場情緒進一步高漲,一些人急不及待,趕搭「尾班車」入市,恐防稍遲樓價會更加昂貴。

 

為何愈遲上車愈愚蠢

 

  看好樓價的人認為,政府的辣招雖然可以限制炒家的活動;但由於供應至今仍追不上需求,加上地產商懂得審慎開盤,令到樓價每次出現溫和調整時,都成為上車機會,而懂得及時上車者,大多在帳面上已有利潤。儘管大部分買樓者屬於自住難以出售圖利,但這會使其他人相信,愈遲上車愈愚蠢;因此,就算節衣縮食也要買一個單位,那怕這個四五百萬元「安樂蝸」,可能只是細小至二三百平方呎!

 

加息提警號 內房商懶理

 

  特區政府近年以懲罰性稅收來打擊炒樓客及外來客入市;加辣後,連投資客亦受到懲罰。由於新建樓房持續增加,理論上港樓應隨著加息預期而轉趨平穩及稍為回落;可是,近期內房商持續高價搶地,卻改變了對樓價調整的預期。

 

  內地地產商出價的進取性令港人難以置信,鴨脷洲是港島南區較偏的地方,但不僅創新了單項地皮的總價,而每呎樓面價更預期要賣至少3萬多元一呎才有利潤。本地一些資深物業代理也弄不清這種「盲目看好」的心理。

 

部分內房商習慣高買高賣

 

  不過,個別在本港搶地的內房企業在內地早有前科;例如某地產公司在深圳某處地鐵上蓋熱賣了大型樓盤套回大筆現金後,在附近仍未待發展的地區,以「新樓王」的樓價搶購更大幅地皮,這種進取性,遠勝過香港地產商。

 

  近年由於內地一線和部分二線城市樓市復熾,一些地產商套現套利,手上有大量現金或相對廉價的資金;但踏入去年尾,內地當局進一步收緊對熱炒城市地價和樓價的監控,樓市今年恐怕要處於整固期,因此有閒錢的內房商,決心轉戰香港。

 

內地壓樓市 轉戰香江好處多

 

  在內地買地,要在指定的時間建成及出售,同時要收取土地增值稅,令到囤積的手段難以使用;但在香港,買入地皮後可不急於建屋沽售,沒有增值稅,必要時可以「鬥長命」,20年前建成的樓,也可等至大旺市時,拿出來當作新樓出售。地產商之間的比拼,講的是實力!

 

  內房進入香港,似是花了巨資,但相對於他們的實力,一二百億元只是一個一般的投資,而由於人民幣預期貶值,及早把資金轉換成港元資產,也被視為有划算。

 

  在港投得的地皮,早已視為長線投資,而假若有現金需求,大不了蝕價出售,只要有市場可以套回現金,便無後顧之憂。

 

不懼大上大落 敢於高價搶地

 

  內地房產常大上大落,某些年份,內房商無啖好食,他們經歷過大風大浪,看到的可以是每年樓價三數十巴仙的升跌;因此,對於在港搶地,很多時抱著志在必得的想法。

 

內地巨企需要港樓房

 

  特區政府雖對內地買家抽重稅,然而,內地巨企紛紛響應「走出去」。香港是一個重要的中途站,巨企在港要有以本身公司命名的大樓,老闆們需要有本身的豪宅,駐港員工需要有面積不能太小的宿舍,加上內房商想進入香港樓市;因此,任何懲罰性關稅,都早已計算在內。我認為,除非有政策明令禁止某些行為;否則,內地房企以至其他巨企來港買地買物業的趨勢,仍是方興未艾。

 

發展新市鎮 香港為何沒共識?

 

  香港早幾年曾經歷過一個「一個不建居屋不發展新市鎮」的時代,令到港樓供應出現了斷層到梁振英時代,雖然想急忙補救,但社會上充斥著不同的意見,總是反對大量開發新土地,令到樓房的供應頂多追回正常的供求,卻無法逼使樓價下跌。從現時的形勢來看,無論誰出任香港下屆特首,要應付高樓價問題,都會十分困難,需要重新統一港人的意志,要千方百計盡早大量提高公私營房樓的供應。

 

可惜沒人敢Flood the Market

 

  香港絕對不是沒有土地,問題是願意犧牲一些優閑環境,一些環保命題嗎?香港有財有勢的都是高樓價受惠者,又怎願FLOOD THE MARKET,大幅推低樓價?任何一位特區首長,雖有志也可能難成事。於是,香港還有不少土地,但卻不能拿來建屋,總是有「輿論和民意」以不同的理由反對!

 

  深圳本來應該是香港的「福地」,大後方,但港人的「河水不犯井水」心態,卻錯過了眾多機會。如今,澳門沒地可以有橫琴,而深圳本身也沒有很多土地了,要向東莞惠州等擴展。在香港,則開發東北也被指是為大陸人供應土地,為何會有這樣劣質的「民情和輿論」?

 

發展邊區 為北上港青提供廉價樓

 

  如今優先應該做的,是為有需要的人及早提供公營房屋。例如,在東北新發展區,要表明絕大部分土地是用來發展公屋和居屋。

 

  另一方面,透過香港與深圳和廣東的合作,可考慮在邊區為主的地方,把一些土地提供給港方使用,建造一些專門為在內地工作或創業的港青的公營房屋;這也可間接令港青明白到,北上發展也有好前途。

 

  中港融合本應早就開始了,但「遲到好過無到」。而只要香港的青年和家長們看到下一代有安居樂業的機會,私樓的炒作,也變成不是主要問題了。

 

牛市第三期誰敢估頂?

 

  進入牛市第三期,價格會升到甚麼水平沒有人知道;但要緊記,超低息時代行將過去。從美息的走向來看,香港供樓的利率在兩年後有可能提升一倍,甚至更大,就算政府不再加辣,由於樓價已與收入脫節,一次大型的調整始終是要來臨的,現時才準備入市者,除了宜有足夠首期之外,還要計算好加息之後的供樓能力;這樣,才不會失預算!

 

  我相信,今時今日的樓價已很接近未來兩年的最高位;而當最後的淡友包括尊貴的施老闆這樣的專家也轉為看好時,應該是接近水尾了。當然,還要補充一句,無人可預知狂牛的頂峰,閣下若想置業,量力而為吧,我又怎敢阻人發達!

 

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