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  • 樓市點評汪敦敬 加入最愛專欄 [本欄每周更新]
  • 汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

大限未到,樓價調節和爆煲是兩回事 2015-10-08收藏文章
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  習奧會已完結,在抗衡下產生的新協議將主導世界及市場,但世人竟仍在舊思維中等待被動然後再追隨呢!

 

  習奧會果然是世紀大deal,中國和美國達成的「交易」產生了以兩國利益為核心的國際新秩序!習奧會的之前兩個月,美國外交政策顧問蘇珊‧賴斯破例地緊密與中國不斷展開會議,山雨欲來風滿樓,顯然正在磋商著不同的條件,而且是有進展的。

 

  9月19日,金管局總裁陳德霖表示為美國加息強烈提出預警,陳德霖和財爺曾俊華本來同是市場上的「燈神」,唱美國加息也已多年且並不靈驗,單向只提示「買的風險」令不少人承受了「不買的風險」,但在習奧會這世紀講數前夕,作為香港金管局的總裁再發這個訊息,令人聯想到美國的加息會否已經得到中國的祝福?9月21日,財經事務及庫務局局長陳家強也發表了強烈的加息預警,陳局長不是「燈神」,是香港極少數懂得財經的官員,令我覺得政府已為加息做好準備了。

 

  在9月23日,在習奧會未「開波」之前,由習近平總理親自表態中國無本錢去貶值,這個是重要的訊息,顯然中美已在貨幣戰爭上有了協議,各位讀者,大家必須清楚一個事實:美國十分需要加息,透過加息美國是可以重掌國際貨幣的主導權及主動權,因為只有這樣美國才可以透過加減息去調校貨幣升貶值及通脹高低,但加息在形勢上是必須要經過中國肯首的,因為美國在貨幣重整的過程中遇上其他大國的量化貨幣,令到美元變相升得太高,美國的通脹長期只得1.5%左右,即是說如果在美國宣佈加息之後,若各國再貶值的話,美國是很容易進入通縮困境的!但如果中美一起在貨幣上堅守不貶值或者「有限度貶值」,那國際上的貨幣戰爭就很容易逐步平息,國際市場便會重新回復秩序了!

 

  外強中乾的美國,已不能失去貨幣戰爭的發球權,也再經不起通縮的蹂躪了,中國放美國一馬讓救其一命,當然亦得到了豐厚的回報,其中美國支持人民幣被納入IMF(國際貨幣基金組織)的SDR(特別提款權)!中國的貨幣從此進入國際主要貨幣的殿堂了!人民幣進一步普及,自然會影響了美元的發行量,但美國一樣要做這單交易!可見美國虛弱程度已經很緊急了!

 

  當然,中國另一個重要的收穫就是南海!永暑島的機場跑道已經幾乎完工,即是說在軍事上等同南海已有一艘「不沉的航空母艦」。以近年中國二炮及空軍的躍進實力,南海已是中國囊中之物,令人奇怪的就是,美國在中間的過程中,只用「咀炮」,沒有給過實質的壓力給中國,去到9月28日,奧巴馬總統終於在聯合國發表了不會在南海動武的表態,顯然又是一場交易,美國重回亞太區為東南亞各國「壯膽」後,果然出賣了一個好價錢!

 

  當然,最令香港人心酸的是,奧巴馬的聲明包括不干預香港,民主果然有價!如果美國沒有干預過香港的話,今天的所謂不干預香港,又何來會有好價錢!?香港人爭取民主的同時,應該選擇理智的方式,不應該任政客愚弄魚肉。

 

  兩國打造了以兩國利益為核心的國際新秩序!中國得到的是未來成長的時空,美國是想「延續」霸權,在貨幣戰爭範疇的協議應是「美國息口有限度上升,人民幣有限度貶值!」美國聯邦儲備局委員會主席在7月30日表示希望美國未來三年內是可以通脹2%,這個數字正正是反映到美國有能力加息的幅度是很少,我相信大概是1/4厘至半厘左右,而肯定會在1厘以下,對!雙方協議了美國的有限度加息和中國的有限度貶值!

 

  未來的中國將可「較安心」為市場作重整工程,令下一回合的豐收準備更大的吞噬胃口,近年的所謂中國經濟不景,看回數據,其實是中國主動想將市場去槓桿化。股票市場的所謂下調,看看上證指數,其實是回復到今年年頭的3000點水平左右而已。的確,在調整過程中是遇上對手的狙擊,但請不要忘記事情的本質也是中國正在調節和打造另一個新局面。

 

  柔道中有一種招式叫「捨身技」,即為了摔擲對手,自己先行跌倒,借用自己的主動下跌之勢,牽動對手被動跌倒。如果中國沒有股災,人民幣的貶值便沒有了合理性,而美國經濟便不會進退維谷,中美合作的迫切性亦沒有這麼大,習奧會便不會中國大豐收了。

 

  同樣地產市場也是一樣,不少人也認為是結構性下跌,我只認為是自然的調節,樓價下跌只是去除之前未鞏固的升幅,近年的量化貨幣引來滯脹,市場日益價升量跌,於是很少的成交便代表了整個市場,這是不合理的,一個新成交價是要經過同類型單位以相若價錢或相同趨勢繼續成交才可以初步鞏固到,未經鞏固的樓價升跌也是虛假的,而經濟調節難免會有人損手或者生意失敗不順利,這班不順利的人亦會製造了樓價的減幅,但是,市場的結構仍是有資產的人是愈來愈富有,市場最終會由更富者來接收,無資產者得到仍是最少。

 

  評估樓市除了要留意結構性之外,更加重要是看看樓市的基本邏輯:「樓價升跌決定於買家及業主的實力博奕」,現在仍是強業主年代!

 

  最近雖然劈價潮出現,但是結構性並沒有大改變。所謂樓價下跌,不是一個結構性下跌!現在樓市是不少劈價的,但其中也有不少是新高或次新高成交的,既然樓市過去一年的成交有大部份應仍未鞏固好,所以過高未鞏固的會下跌,鞏固好價格的可穩守,而成交落後的仍可繼續上升。

 

  因此,大家不宜對市道看到太淡!也不應以走下坡的心態去看中國經濟,更不應以復甦的心態去看苟延殘喘的美國經濟。

 

  樓市,大限未到,樓價調節和「爆煲」是兩回事,也和拾級而下不同,當人們知道新常態樓市是好淡爭持後危機感便會減弱,我太太現在已經告誡我見好即收,並用一句說話來表現她的心情:「等待下一次黑暗來臨!」對!眼前的黑暗並不可怕!可怕正是你覺得光明及安全的時候啊!

 

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