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  • 樓市點評汪敦敬 加入最愛專欄 [本欄每周更新]
  • 汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

樓市假升、假跌、假希望! 2015-11-26收藏文章
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  近期市場,大家都沉迷的樓市「劈價潮」已被過份渲染了!

 

  市場的邏輯應該是:調整將泡沫去除。

 

  性質上的邏輯,必須弄清楚。

 

  樓市爆煲必須要有泡沫,甚麼叫泡沫?泡沫是甚麼?

 

  是借貸過大?

 

  現在香港的借貸比率是數十年來比例最少的!六成以上的業主已供滿樓!銀行存款達10,659,279百萬元,也是歷來最多!

 

  存在過份炒賣?樓市辣招已令市場炒家活動減至近乎絕跡了!

 

  供應量過多?「唔係啩」!?

 

  現在的樓花供應似乎中期過剩,其實並不是因為供應量排山倒海,是因為銷售量滯銷,近年樓花成交量也遠低於樓花供應量!以2014年1月至2015年的10月,只共成交30,481個樓花,平均每月只得1386宗成交!

 

  另外,根據發展局局長陳茂波較早前表示,未來香港需要發展等同三個半沙田、以滿足100萬人口的住屋需求,這也等於五個洪水橋發展計劃的供應量,筆者在此借問看官閣下,五個洪水橋發展計劃,閣下準備好支持政府未?如果答案是「未」,其實今天已決定了未來樓價會繼續上升了。

 

  近年香港民間興起了挑戰領袖的文化,但是,「玩謝政府」並不是免費午餐,香港人是要為阻礙政府發展建設付出沉重的代價。

 

  大家要清楚一個現實,在香港政府的需求管理壓抑下,其實樓市需求並沒有減少,反而日益積聚,雖然「樓市辣招」是想抑制市場運作,然後buy time(買時間)在兩三年內去找地起樓!但是,計劃的「副作用」是去除市場泡沫,在零泡沫下上升的樓價可能是非常鞏固的,那麼,「造地」的時間愈長,樓價就愈高愈穩,假如本來樓市可以鎖定在7,000元一呎的,但是時間耽誤令樓價零泡沫下鞏固在10,000元一呎,你認為香港人因「玩謝政府」付出的代價是多少?

 

  「樓市辣招」的方向是正確的,但是為香港人有勇氣爭取的政府得到的就是千夫所指,遍體鱗傷啊!

 

  另一方面,現在仍然很多人期望政府的政策會令樓市大跌的,但是,要一個政府以政策去砍低樓價並不邏輯,因為引起的副作用是巨大的,而製造不穩定也不合符任何政府的原則,等樓價大跌的朋友要想一想!

 

  一個不升不跌長期打橫的樓市才最合符政府原則!

 

  亦有人擔心,在政治上香港人「養唔熟」,會否因此受到中央的懲罰?我認為這顧慮就不需要了,香港近年的表現,已令不少人減少對香港的依賴了,香港自己已走向自毀,將會日益落後於其他城市,已不需再懲罰了!

 

  既然「沒有泡沫就沒有樓價大跌」,這也代表了當樓價調整完之後就會再重新上升了。雖然,樓價下跌除了泡沫爆破外還可以有其他因素,譬如經濟低迷,我承認經濟轉型及惡化未見底,而香港零售業等數據也下滑,但看失業率,香港經濟困境並未至,近期的劈價潮會太早抵銷了有關負面因素。

 

  要知道未來香港樓市必須要探討宏觀調控的最新發展。

 

  宏觀調控(包括香港的樓市辣招)製造了價格在不斷上升的過程中也同時不斷鞏固、不斷去除泡沫的效果,即是說宏調之下的價位是由低泡沫高鞏固而來的!所以在宏調之下期望價格大跌並不實際。這正是宏觀調控一直給我的一個困擾,就是不斷鞏固下,有資產者將富者愈富,只要追隨政府的忠告,投資便勝多輸少了,那麼,樓價是否永遠不倒?如果會,宏調下的調整又會如何的呢?到了近年看到內地的市場變化,我有以下結論。

 

  宏觀調控令到市場成交減少,即價升量跌,於是很少成交就代表了整個市場表現,正因為成交不足,市場只有用足夠時間去為價格進行鞏固,我認為要經過一年左右才可以比較鞏固!即是說過去一年左右的成交價,可假升亦可假跌。

 

  鞏固的調整就是「調整未鞏固好的部份」,與舊常態的「調整過熱泡沫的部份」原理一樣,但市場的反應、入市及出市時機也會很不同。

 

  現在的樓市只是進入了一個新的常態,這個新的常態我認為很大機會是由「劈價」、「高價」、和「正常成交價」同時合奏,未來市場的高低只是這三種組合的份量不同而已,如果你認為一面倒劈價是一個常態,恐怕是一個美麗的誤會,基本上市場從未出現一面倒的劈價潮!市場仍不乏新高價,甚至破頂價出現!大家真要追尋的其實是市場上的「合理的價位」!即真正已鞏固了的價格水平,市場會在「合理的價位」之上不斷動盪!這也就是未來的新常態!

 

  買家雖可以追求一年前的成交價位,但是我要提醒各位,這只是筆者的一個理論,也正因為市場由太少成交去代表,一年前左右成交的價位未必一定是過高,亦可能過低,這也是新破頂價仍繼續出現的原因了。

 

  基於「買有風險!不買也有風險!」的機會成本概念下去為買家訂定一個策略的話,最有利的方案就是現在大膽還價,如果追求到一年前的價位,相信是比較實際的追尋方案!

 

  我最後強調一點的就是,雖然宏觀調控之下的價格是需要時間去鞏固,但鞏固了之後,價格應該是繼續更鞏固向上升的,這點才是「等」平價的朋友最大的風險啊!

 

  撰寫本文的時候正好在倫敦回港的航機上,看見電視上播放盧冠庭唱「天鳥」,不勝唏噓,願年輕一代也能拋開悲憤,放開胸懷振翅高飛,如歌詞般「飛上天上,找那溫暖太陽!」

 

  今天不少香港人,已沒有足夠面對逆境的底氣,只有驕氣及怨氣,香港人的未來就斷送在個別不負責任的政客及傳媒上了。

 

  香港人可以改變嗎?

 

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