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  • 樓市點評汪敦敬 加入最愛專欄 [本欄每周更新]
  • 汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

從中央經濟工作會議看樓市新局面 2015-12-28收藏文章
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  多年來,最影響房地產價格其實就是貨幣,在貨幣戰爭下,匯率影響一切!當美國過度量化貨幣的時候,人民幣變相上升!樓價自然高漲了!但當美國量化去到必須收拾的時候,人民幣和其他貨幣包括歐元卻繼續量化,以取回在美國「印銀紙」下被「搶劫」去的實質財富!於是人民幣價格自然下跌,美元自然上升了!香港樓價也因此失去了上升的動力!在動力失去後,劈價潮就「乘虛而入」!當然劈價潮是一個心理因素的起動,但是的確是出現了,而且是影響樓市的趨勢!

 

  09年金融海嘯後,各國已醒覺美式過份放任的自由經濟,是極容易被既得利益者脅持的,及早調節大局的中國宏觀調控概念日益受到國際社會認同及實施,其中香港的樓市辣招其實也是宏調的一種。

 

  宏觀調控雖然已受到世界的重視,但是筆者一直以來都對宏調有一點疑惑,就是在宏調下如果富者永遠追隨中央指揮棒去投資進退的話,豈不是令富者愈富!?至於社會的財富將如何分配給貧者,將看政府在宏調以外的附加政策了!以上的看法,我在多個專業投資者的演講會中亦是發表過,但剛結束的「中央經濟工作會議」中,就解開了我這個疑問了!我認為有關的安排不單只在政策範疇上解決了不少問題,而且更加在制度的概念上是嶄新的一頁啊!

 

  定調明年經濟任務的「中央經濟工作會議」剛結束,其中宣佈了五大任務!第一是去槓桿化!去槓桿化一直都是中國有實行的重要策略,其中將房地產按揭借貸減低,令到房地產成為硬資產,這個在貨幣動盪的今日是重要本錢,亦在之前我的文章中分享多次的,香港,近年正透過樓市辣招令房產在「慢活」,供滿樓的業主不斷增加,不可否認地香港的金融陣腳比之前更堅穩,更經得起貨幣戰爭的考驗,因此我一直不認同本業的「反辣招」行動,我認為辣招只可以向前優化,如放寬更多機會給更多上車及換樓自住的人仕,利民才是王道。

 

  第二項是庫存化,庫存化我認為是影響大局而且影響深遠的策略,庫存化給我的感覺是想叫發展商「將樓賣晒」!在報章所見,是「鼓勵地產商降低樓價以消耗一部分庫存」!我認為這種方向是將國內的發展商的經營模式改變為「薄利多銷」,即官方所說的「以價換量」!建議是鼓勵發展商將存庫清貨,賣多一些給市民,尤其是農民!這個可能是一個用資本主義的手段去達到共產主義的效果!我認為囤地或買了物業將其空置,將會抗逆這新形勢!以上是一個結構性改變,亦自然地令到「地產商整合」,難怪有謠言說香港有發展商從內地撤資!顯然,香港正行著的房屋政策,其理念其實是與內地相近,這個亦是我寫本文的意義!

 

  另外三點的行政任務,包括削減工業產能、降低企業成本、改善薄弱的環節,其實都是將市場低泡沫及高效益化!在人們也低估了中國的經濟表現的現時,再以這種鞏固的方式去重整國家,可見未來中國的經濟是將會十分強大!尤其是在房地產整頓方面,當13.67億的中國人,普遍持有房地產卻低借貸的時候,可想而知是國力日益強橫!筆者列出這點不是想向祖國擦鞋,是希望各位投資者不要低估中國經濟力量仍然是不斷大幅上升的事實!

 

  最後,我在這亦想再提一提貨幣,我們在2015的十大忠告裡面,認為「長期的人民幣『單邊升勢』時代已結束,『美元長跌、人幣長升』的階段也轉變,中國貨幣就結束了長升長有的趨勢,匯率市場已”水無常形”」,來到今,當中國進入了國際貨幣基金組織的SDR特別提款權,人民幣在貨幣市場就有如一間新上市的公司一樣,新上市時最重要是價錢吸引,給人覺得仍有長升餘地的感覺,所以我認為人民幣短期仍然會貶值,貶值期完成後會再逐步上升!在人民幣重回上升軌道之前,香港的樓市因為匯率的關係是會面對不少的下調壓力的,中間的過程更要面對美國的貨幣戰爭,人民幣的升跌情況相信是非常之戰略化,即是說起跌不定!真的是「水無常形」了!即因此,香港房地產在宏觀情況之下,其實已經過了升值率最快速的時候了!

 

  打囤地的地產霸權,人人有屋住!這正是中國共產黨提倡的普遍國策,而香港的最低工資、標準工時及全民退保,也是親中工聯會的全力支持及向政府施壓的,既然香港年輕人所爭取的正是共產黨提倡的,那還反甚麼政府呢!?

 

  截稿時剛發生了深圳山泥傾瀉事件,令人更重視法治精神的重要!的確,沒有了法治一切都得不到保障!那麼香港為何要犧牲法治秩序去爭取民主呢?這樣爭取得到的民主又憑甚麼去捍衛? 那又是一個怎麼樣的社會呢!

 

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