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  • 樓市點評汪敦敬 加入最愛專欄 [本欄每周更新]
  • 汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

2016年我對樓市的十大忠告 2016-01-14收藏文章
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  今年是我第9年撰寫十個樓市忠告給讀者參考,去年的忠告也一如過往,大部份也與後來市場變化吻合,今年繼續。

 

1、 上半年價格見底,後市以匯率為依歸

 

  2014年我提出的「先跌後升」、2015年提出的「先升後跌」及「個人認為樓價調整會在下半年出現,但跌完仍高於執筆的今天。」不出所料,今年我認為上車盤的樓價會在上半年找到谷底,而全港樓價亦在年中稍後見底,因為2015年尾的「劈價勢」令樓價跌幅遠高於應該微調的程度,因此樓價必會過度尋底後回升。

 

  當樓價在谷底回升後,後市將以匯率為依歸,樓價中期將與人民幣兌換美元的匯價同勢上落,去年我提出的人民幣「單邊升勢」過去、匯率市場「水無常形」的局面繼續出現,其實97後香港樓價的表現也最受匯率走勢影響,未來,人民幣價格下跌時,樓價下跌的動力便較大;相反,人民幣價格上升時,樓價上升的動力也較高。

 

2、 勿低估中國實力,勿迷信美國神話

 

  即使輿論長期看好美國經濟,美國的國力日益衰弱及影響力減少毋庸置疑;無論輿論長期看差中國經濟,中國的國力日益強大、主導世界,經濟體系泡沫日少有目共睹。以上的觀點是否正確不單是過去幾年投資勝敗的主因,未來一年更是關鍵,中國經濟包括貨幣將在10月進入國際貨幣基金組織的特別提款權後出現令人意外的景氣。

 

3、 租金也尋得谷底

 

  除了2015年外,我多年也認為租金應持續向上,今年的租金也會隨著樓價見底,之後也會重新慢升。

 

4、 新資訊常態顛覆時代

 

  繼政治新常態顛覆時代後,資訊新常態也正在顛覆時代,手提智能電話配合互聯網令世界人人也公平地運用資訊,任何弱小社群也能有充足的志同道合者,小眾代表甚至騎劫大眾的機會大增,在公眾未能適應及學懂如何面對前,市場上將不斷出現錯誤的報導,詮釋,趨勢甚至結果。

 

5、 通縮下的市場調節方式

 

  去年忠告所擔憂的通縮問題到了現在已困擾著環球各國,全球性的量化貨幣引來價格升值及泡沫,但泡沫可以透過市場調節去除,但一些低泡沫的市場譬如香港的房地產,有關價格在樓市辣招等措施多年抑制下上升,並不能真正地大幅調整,只能去除僅餘的少量泡沫作有限微調,現實一點,只能等待工資增長追上慢活的樓市,租樓自住的人士若等待樓價大跌的機會不應期望太高。

 

6、 掌握經濟轉型

 

  在低泡沫下的市場調節其實並不會大幅度,真正的危機可能是經營模式的轉型,資訊的衝擊、消費板塊及財富的轉移也會令個別行業顛覆、舊模式萎縮,更令人墜入困局。

 

7、 上車問題得到解決

 

  如果將上車置業得到解決的標準訂定為a)一手樓花單位供應多過於成交量;b)二手市場能提供到平均入息上限可以買到的300多萬的兩房細單位;c)有足夠的土地不斷推出市場。那麼,今年內已可以得到解決,一手單位成交萎縮加上政府在土地供應上的努力,供求得到了長期的平衡,之後樓價不會再因為土地供應斷層而暴升,但是「事先揚聲的增加土地供應」縱使如何再多,也不能令低泡沫的樓價大幅下跌,市場的力量及反應會抵銷一切過多的供應。

 

8、政府應堅持樓市辣招原則下優化上車及換樓自住人士的按揭

 

  樓市辣招其實包括了金融上的防衛任務,在國際金融大亂下需要繼續保持,只是在堅持原則下應優化過多的上車及換樓自住人士的按揭門檻,包括在實踐後證明過高的壓力測試及入息比率也應稍作微調,讓社會的財富可分配得更平衡。

 

8、 中產尤其中小企無援憤慨

 

  中產、中小企!正是一眾政客及政府遺棄及欺負的一群,社會已失去公義。

 

10、香港人應努力建設

 

  當「一帶一路」等黃金時機遇上,香港人多年來「最唔希罕」的情懷,的確是令人為下一代的處境擔憂不已了。

 

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