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  • 樓市點評汪敦敬 加入最愛專欄 [本欄每周更新]
  • 汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

後辣招時代的樓價鐵三角 2016-03-11收藏文章
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  近年人們都對貨幣戰爭開始認識了,大家也清楚美國數十年來透過量化貨幣及加息不斷剝削著群眾。只是,在香港正正是2015年美國決定以加息來「剪羊毛」(將之前量化的貨幣回流,從中得到更大的霸權利益)的前四年,2011年香港推出了「樓市辣招」政策,表面是對付炒家,但短炒活動其實已在第一次出招時(2010年11月20日的SSD)已大減近乎零,但繼續推出的第二次(2012年10月27日的SSD)和第三次(2013年2月23日的AVD)辣招基本上是令長遠投資者和換樓客也受到一定程度的抑制,務求要令到香港房地產投資市場「慢活」下來,某個角度去看,這抑制是需要的,因為當時香港正是面對資金氾濫,量化貨幣後的美元正透過各種金融渠道「水淹香江」。

 

  事實上,2007年至2014年香港M3(是一個衡量貨幣供應的主要指標)增加了一倍,如此大量的資金流入才是資產市場價格急升的動力,如果沒有政府政策抑制,屯門住宅物業今天樓價我認為已在13000至15000元一呎了!而且透過市民滾雪球式的增大投資,負債也會複式增長,就好像97亞洲金融風暴的前10年一樣,那些年,我輩的青春年華也在美元量化貨幣下借了不少易借的錢,最後不少人在美國在97金融風暴「剪羊毛」後「一Q清袋」!

 

  樓市辣招不單只控制了炒風、阻止了境外購買力、也令到香港金融穩健!在環球量化貨幣之下,國際金融大局日益混亂,相信去到今年下半年,人們都會「突然警覺」房地產相對其他投資項目穩健可靠得多!現在其實是一個「磚本位」的年代!

 

  不過,樓市辣招捍衛市場雖是硬道理,但重招必有副作用,我應該在此分享及探討在「後辣招時代」的善後方案。

 

  樓市辣招最大的副作用就是抑壓購買力,我們看看數據:

 

  根據土地註冊處資料,2004-2010年平均每年二手成交量是91,456宗,這段時期既沒有類似沙士的天災、不是樓市谷底及最高峰,我認為是相對合理的正常成交量,但在2011-2015年實施了樓市辣招下平均每年二手成交量是53,537宗,即是平均每年減少了的二手成交應是37,919宗!(一、二手相加則是平均每年少了40,868宗)!

 

  換言之,自2011年推出樓市辣招後,這五年的時間内二手成交量減少189,595宗(一、二手相加是少了204,340宗),那些成交及購買力去了那裏?需求又去了那裏?雖然當中不少是短炒或者境外投資,但如何打折也不能改變其數目龐大的本質,這些市場能量抑壓的部份將來釋放的時候會如何?

 

  如果覺得有關被抑制的購買力在釋放出來會很強大的話,那未免將事情看得太簡單了,事實上是複雜得多的,在量化貨幣加樓市辣招下(滯脹來臨加上入市的風險及成本增加,市民傾向「揸貨享增值」),二手市場放盤量也大幅減少!由2010年11月1日至2012年10月1日,屯門放盤急跌了49%!到截稿當天仍在減少中!即是說,市場少了成交後,並沒有因此而導致二手放盤量有累積,反而是減少!

 

  如果說二手放盤量也幾乎等於市場供應量的話,2011至2015那五年二手放盤量是否也比2004至2010年也少了起碼189,595個放盤量和流通量!?(已假設二手放盤量在成交少下沒有加減),這概念雖抽象,卻不能不去想,需求少了,放盤量也少了,若果釋放需求的時候放盤量卻不能釋放的話,這就要面對樓價的失控地上升。

 

  在奇貨可居及業主實力普遍強勢下,最強購買力便聚焦在很少的成交中,令成交價不跌反升,升高了後的樓價亦更少人買得起樓,但是原本的業主日益供滿樓,而新置業的又是能跨過高門檻的優秀買家,於是市場的持份者實力穩健者比例日眾,樓價升的步幅更大,但聚集購買力雖是真確購買力,但並不及整體購買力平穩,所以調節時的落差亦較大,近期的所調「劈價勢」其實不是傳統的樓價調頭,而是新常態的市場運動而已,樓市正以更鞏固基礎地以闊幅度上落,以為樓市會如98年結構性下調其實是美麗的誤會,後市一樣會以較大的幅度反彈呢!

 

  在面對國際的衝擊,樓市辣招是需要甚至成功的政策,但以上所列舉的副作用,正正是要在「後辣招時代」開始要去解決這些問題了。

 

  如果我以上的分析是對的話,解決問題也是應以有關邏輯去訂定方案。即是增加二手放盤量,鼓勵二手放盤令整體市場「放盤量比成交量多的時間,才能令樓盤累積,這樣才能衍生樓價的下調壓力」!

 

  單靠增加一手樓花的供應,並不能有關樓市解決問題,只可重拾合理的市場結構,未來4年的一手平均供應量比較2015年一手成交量每年只增加約5000伙左右,此數字對解決上文任何一個數字也只杯水車薪!

 

  而增加供應的過程中,龐大累積購買力社群的三角型尖子部份更會支持著高樓價的成交,而三角型的大部份人雖放棄了置業卻成為了租客支持著高租金!最後也牢固地支持著樓價!在市場結構上成為了「樓價鐵三角」。

 

  再者,要發展商大劈價並不容易,發展商只要改善盈利及銷售方式已可保持盈利平衡,在這低息時段把銷售期拉長至入伙前售罄,對屬期貨的樓花來說仍是理想成績,發展商比以前損失的是之前高速回籠的機會成本,政府能到此地步已做得不錯,但祈求發展商劈價蝕讓的人,想法「堅離地」。

 

  以人口對比可售單位數量(179萬),香港其實有足夠的小型單位(超過一半的實用面積小於50平方米)!問題是二手市場放盤量不足,現在我們似乎沒有對症下藥,反而將新大量地皮消耗在「納米超小單位」上,當10年後樓市辣招可能功成身退之時,人們極可能又要面對市場上的三房單位的不足了。

 

  解決問題應是:在制度上鼓勵二手放盤,包括換樓或投資,只要是賣出的比買入的多,換樓「1換1」可作辣招稅的豁免,換樓「2換1」更可作印花稅折扣,如此供求就可以平衡,市場放盤量便可日益增加,只要市場良性增加成交的話,市場就不需要依賴少成交去支持,成交增加的話,剛性需求就不會隱藏在租務市場間接支持著樓市,「樓價鐵三角」的結構就會改變了!

 

  要解決樓市問題,我認為只有用以上方案,當然,支持政府正本清源去造地更要香港人齊心努力了。

 

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