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  • 樓市點評汪敦敬 加入最愛專欄 [本欄每周更新]
  • 汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

樓市撈底時機已到? 2016-03-30收藏文章
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  我們的生活,日益充斥著虚假、也日益被偏見所蠶食。

 

  一直以來,我也不認為去年10月開始的「劈價潮」是樓市的結構性改變,樓價不會拾級而下,只是作深度的微調。到了今天,我的看法絲毫沒有改變,準買家更加要好好掌握今次深度微調的谷底區,以免在調整過後,市場得到進一步的鞏固,買到此刻低價的機會將更微了!

 

  我去年曾用「爆煲症候群」去形容公眾因過度期望而引起的異常反應,觀點絕非針對提出「爆煲論」的學者及其卓見,而是形容群眾對相關學說的不尋常期望衍生成交淡靜,但這卻改變不了市場的結構,因為群眾認為消費情緒帶來的静市是真跌市,故不會在市場微調後把握機會入市!因此,「爆煲症候群」(或者樓市哈囉喂)並不能讓更多人上車置業,既改變不了社會的財富結構,更加不會產生財富轉移!

 

  梁振英上場雖然改變了香港「地產霸權」的格局,但是無論良性或惡性,政府與發展商之間的角力根本未完,仍持續著!筆者認為樓市上落起跌本是平常事,甚至是好事,但現在是太多人脫離了現實去評估樓市,發展商會將樓花恐慌性拋售!?你認為香港兩位首富會「好唔掂」要蝕讓樓花?劈價?互相踐踏?將經營多年的地皮以賤價去成全新一代的「上車傳奇」?

 

  在發展商來說,香港政府已做得太多了,大量增加競爭對手、取消了勾地、發水,也實施了《一手樓花銷售條例》,再加上了樓市辣招令購買力大減,但收樓「落釘」的成本卻大增,梁振英上場的確令地產霸權的利潤由「厚切」變成了「薄切」。

 

  最近有投資老友破口大罵:「梁振英呢條傻佬!」

 

  「梁振英用樓市辣招鎖死了我們有樓人仕的購買力,也大量增加土地,我們損失了不少機會,得益是誰人!?得益的是下一代的年輕人,但現在的年輕人卻偏偏最反對佢,做如此笨的事,正傻佬。」

 

  年輕人不單不喜歡梁先生,更沒有掌握樓市辣招製造的入市機會,樓市辣招並沒有為首次上車置業的人士提高門檻,當人均入息中位數字($16,200)已可令一對年輕夫婦相加的收入可以買到340萬或以下的物業的時候,即可以通過到壓力測試及入息比率,而現在340萬以下私樓也愈來愈多,在屯門區二手市場340萬以下的樓盤現在有500個,其中私樓有296個,包括補地價的居屋及公屋有204個,年輕人難置業已非能力問題,而是是否願意付出艱苦代價的問題。

 

  「爆煲症候群」最後成為人們互相情緒影響的局面,傳媒也曾經過分入局,最初時是偏向報導劈價成交而忽略報導市場新高的成交,但當有一天,我見到空置率創新低居然成為群眾認為樓市凶兆的時候,傳媒已令市場氣氛「向上阻力大,向下壓力重」了。

 

  現在市場的實況是,按揭減息戰!美國的加息謊言,竟然仍然被世人當是金科玉律,評論家仍然是圍繞著加息去團團轉。

 

  在全民唱淡的壓力下,樓市是否可長期下調?不對!樓市真相會由最基礎處甦醒,最後市場由租務成交量增加,跟著帶動最基礎購買力,由二三線屋苑回暖,最後才在一線屋苑反映出來,是為「炒底市」!過去農曆新年反映的小陽春正是由此而來,但是因為小陽春的初期是「旺量不旺價」,所以有人誤認為是「假陽春」,其實有關指數反映的非真下跌,只是購買力下游先選擇較平的檔次而已,水無常形,樓市無絕對固定的法則,炒底市是先旺量後旺價,其實量的增加怎會對市場沒有影響?起碼,最平的單位無法聚積,樓價就不可能繼續拾級而下,而購買力成交了較平單位後,次一級的檔次在缺貨下,價格最後也是會向上的。

 

  還有一些現實,大家都要面對的,就是環球量化貨幣之下,如果樓價不正例上升的話,其實可能等於市民的財富被蒸發,甚至乎會進入通縮,樓價作合理調整很應該,但過分調整其實已令經濟本體傷害。

 

  還有一個現實,大家必須要明白,就是宏觀調控,包括香港政府的樓市辣招,目的不是要樓價跌,而是去槓桿,即是說要市場借得少,減少去到一個程度,如果樓市是鞏固及低借貸的,政府甚至乎會歡迎樓價合理上升啊!

 

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