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  • 樓市點評汪敦敬 加入最愛專欄 [本欄每周更新]
  • 汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

香港木偶奇遇記 2016-06-07收藏文章
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  執筆撰寫本文的時候,剛公布的美國非農業就業人數在5月份只增加了3.8萬人,遠遠低於16萬人的市場預期!是自2010年後的最差數據!自1939至2016年,美國非農業就業人數平均每月增加12萬人,今次插水式下跌,情況很嚴重,美國人民怨沸騰,不少人也質疑自己政府的「加息謊言」,而事實上,看美國10年債券息率只有2%左右,已知可見的未來息口難以大上落!香港傳媒對此重要數據卻輕輕帶過!香港人迷信美國之餘卻又跟不上美國民情啊!

 

  美國加息危機,筆者一直也認為是子虛烏有,負債纍纍,生產力及市場佔有率也日益下降的美國經濟體制,其實任何中學生也只需運用加減數,及最基本的經濟及會計邏輯也可斷定美國應走向破產,但為何最顯淺道理也不適用於美國?因為美國就是美國,世人包括香港人對美國的崇拜,其盲目程度並不會低過當年內地人崇拜毛澤東,及今天的北韓人尊敬金先生。筆者此言並不是過重的,大家想想,一個可能是歷史上最負資產的體系,她仍可以呼風喚雨,為世事定黑白分乾坤,世界各地不少人為了得到美國「寵幸」而出賣自己的國家,幾多年輕人也立志成為美國雜誌的專訪甚至封面人物而不惜一切去出位?美國傳媒包括香港親美的傳媒所說的一切當了是世情的事實,我們信任的程度比當年內地人信服《毛語錄》更加不假思索,任何人的功過根本在別人的編輯部一早已決定了,香港的所謂法治文明,其實只是主子給奴隸的定位,真理存在於別人劇本下容許的空間而已。

 

  近年瘋魔東南亞的電視劇「瑯琊榜」,故事說出傳媒的威力!王孫公子!武林高手!也活在瑯琊榜的陰影下(麒麟才子、十大高手排名)!與現實的今天一樣!各位,香港人的生活,何嘗不是生活在傳媒及政客的操控之下,民主世界人民經常取笑社會主義社會的人是「被洗腦」!其實自己和對方一點也沒有分別!彼此也沒有半點優越,大家也是木偶,分別只是在西方民主世界的木偶,感覺良好和自覺更自主而已!

 

  令我想起電影《反斗奇兵》裏面的「巴斯光年」,一直以來他也以為自己是太空警察,充滿了優越感、自信及正義光環,直到了一天受到挫敗後才驚醒自己原來只是人類的玩具而已!今人心碎卻是現代人的寫照,文明、法治及知識令人自以為高人一等,卻更加忽略其實人類在不少地方根本無進步過,甚至一些地方更加天真,當「智者」不知道自己「無知」是當下最大的悲劇了!

 

  詭詐的佈局、錯誤的消息,最後自然引導人們投資錯誤,當美國09年開始要量化貨幣之後,令資產上升!那些仍記著「供應量」、「入息比率」的人選擇了做「放棄者」將投資機會讓給別人!當美國要「剪羊毛」透過加息及「人為亂局」製造需求令量化的美元可以回收時,舉世的信徒也受大國的代理人及傳媒呼喚,一起唱淡!唱淡可令人抛售資產,反過來搶購量化得太多的美元,誰人得益!?情何以堪!

 

  筆者一直認為影響樓市的最大力量其實是貨幣,如果閣下在09年美國量化貨幣時購入二手物業的話,現在的回報應相當可觀,又如果今天大家不浪費精力去抱怨自己政府的話,我們除了可更認清楚美國的虚弱外,我們會更容易認清楚另一個更重要的現實,就是國際各國也大印銀紙紛把貨幣量化!最後結果會怎樣?我們不能也不應不預算資產價格會持續向上,雖然在經濟學上政府可以製造「傳遞中斷」,即令量化增加了的貨幣規限在局部市場不流落民間製造出通脹,但局部資產升值一樣會形成社會貧富懸殊!更而且,貨幣過多令資金泛濫!息口又如何加利率呢!長期的低息期恐怕才是真現實!

 

  美國量化貨幣,但本土卻通脹有限,是用「傳導中斷」把量化的資金只用在金融上,香港的樓市辣招何嘗不是封印樓市令熱錢「傳遞中斷」!?

 

  我5月26日與地產代理業界代表一起上金管局為需要樓換樓人士爭取放寬過緊的按揭政策,局方高層坦誠交流,對方表示必須要以聯署局言論如影隨形,的確,現實上,美國是最大霸權,明知對方虛弱也不敢低估其影響力,誰夠膽不跟?最後我們也是活在別人的音樂的擺佈下!

 

  一個低息年代,若用了相反的策略去面對可能是一個災難,但願筆者是錯!

 

  近年,中國實際上與歐洲一齊量化貨幣(尤其是每次美國聯署局議息前),今非昔比,英國和日本現在貨幣上的行動上已經和美國不一致甚至相反;看看美匯的結構,歐元及日元也是最大比例,當「與美元掛鈎原來是被剝削的時候」,歐日骨子裏也是想離棄美元!中國的崛起只是給予了歐日「逃離美元」的機會而已!

 

  不同大中小持分各有盤算!筆者面對以上大洪流的自處之道,是08年後用盡低息去置業,借得少而供得短,只享受其槓桿力量去買一些優質物業,低息令成本和「供唔起樓」的風險減低!而供得短幾年下來就把按揭供滿,然後作第二波的投資!借美國佬勢去量力而為置業是我對世道的回應及控訴!

 

  有些人以為我提出「不買樓的風險」是想多做生意,卻其實,在一個供應量愈來愈少(近年二手放盤量的減少遠多一手供應的增加),而剛性需求增加下,如果唱淡才最合乎我作為地產代理的利益,愈多業主「腳軟」我愈多成交,但此非我原則,才吃力不討好地強調「不買的風險」!

 

  看官閣下,你是否甘心當木偶!?你又如何面對大時代的風險!?我以上的面對方式,應該不適合大多數人!時機形勢亦有異,本文的心意,是不要盲目人云亦云!知多一點世途險惡!小心!珍重!

 

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