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  • 樓市點評汪敦敬 加入最愛專欄 [本欄每周更新]
  • 汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

後地產霸權時代,我們被困在什麼「局」中? 2016-06-24收藏文章
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  本文完成當日,剛好英國公投成功脫歐,加上之前美國酒吧的槍擊屠殺,正好是呼應以下的小故事。

 

  在我苦纏不休下,太太點頭同意,我的54歲生日終能如願以償往馬爾代夫渡過!那裡的陽光海灘及清澈的水底珊瑚,相信我不需要花時間去讚美了,但令人難忘的就是在渡假村的酒窖內,每晚都會有一個小型的品酒晚宴。那夜,三對夫婦總共6人就在品酒會裡進行了6人夜話,這個奇妙旅程竟算是全球一體化下的世界縮影呢!

 

  三對夫婦除了我和內子是中國人外,另外兩對是美國和英國的年輕夫婦,西方人果然十分重視種族血裔,他們都由兩代前的血統開始自我介紹。以血統為榮,可能這是香港年輕一代較缺少的。

 

  兩位英國夫婦十分強調倫敦是國際城市,以倫敦的視野及競爭力為驕傲!在倫敦知天下!他們還以女皇為傲,我皇萬歲!以我國我皇為榮!不論他是否真心,但這種態度正正是令到英國及倫敦的興盛有了一個重要的軟實力,並繼續衍生優勢。起碼令世人相信他們會這樣做。英國的文化和政府製造的局面,就是「以國家為榮,以政府為榮!」香港人又如何?!

 

  在面對全球一體化並引起全球保護本土運動的大時代下,優秀的英國政府卻一樣可以是渺少的,「英國人的驕傲」反而會令其與歐盟早日決裂,反之肯為歐洲作出貢獻及反思二次大戰的德國將可在英國脫歐後在外交上有更大主導。

 

  夜宴中的美國先生則強調自己家中有63支槍,其中一支可以地對空中把直昇機射下來!無論他是否「吹水」,他宣示的正正是霸權!當時,仍未發生同性戀酒吧的槍擊屠殺事件,但是大家可以想像到不少香港人崇拜的美國人,其實正在一個困局,就是官民一起作軍備競賽!美國人不斷增加槍械保護自己,而美國警方也不斷將武裝軍事化,甚麼人受惠?軍火霸權!大家也在別人的局中,是別人的棋子!

 

  還有,相信實力的他當然表示相信特朗普了,這個就是特朗普在美國受歡迎甚至有機會成為下一任總統的原因了,因為美國的英雄文化!他強調槍械很容易買到,不少槍的展覽及槍店都是深入民間,所謂的管制其實都是「得啖笑」!顯然每一個國家的人民都是在一個「局」裡面,命運就是被這局所操控!人,不單只身不由己,其實連想的都是實際上被人操控著!

 

  我和太太這一對中國人,我們最主要都是聽和分析,希望從別人的優勢和弱點中學習。人生不單無常,縱使霸權其實也相當脆弱,正強大的中國只要莊敬自重,以更多的謙卑去迎接強大,中國明天一定會愈來愈佳。

 

  至於我們香港的下一代究竟想做一個甚麼局面出來?如何打造就決定了香港未來的命運了,在2012年梁振英未上任特首前,香港的「局」是地產霸權!他們的確曾是香港局中局的主人,梁振英上場後,其實做了一個很大的轉變,將發展商的盈利由「厚切」變為「薄切」!我認為將財入急門的樓花項目變為薄利多銷,慢慢賣來得到較合理的盈利,已經是政府可以做的極限,政府總不能夠開發一種蝕本的樓花營商環境出來,這樣期望不實際!

 

  中學生也明白的道理,環球的量化貨幣潮自然是會令資產及物價上升的,但是各「印銀紙」的政府為了減少對民間的衝擊,於是就製造了「傳遞中斷」,即是說將資金只放在資產市場及國外,少放在自己民間,以大幅放緩民間的通脹反應。但如此一來,資金就更集中在資產市場了!

 

  所以之前的股災亦有好的一面,因為沒有股災的出現,大量的資金會湧入股票市場製造歷史性的巨大泡沫然後爆破!但更因此,樓價更難下跌!各國及大都會也出現資金大量囤積,形成了低息年代。縱使美國能夠加息,但如果囤積的資金沒有減少的話,又有幾多個國家能夠追隨加息?! 

 

  而長遠的問題更加嚴重了,當房產價格繼續上升,但民間通脹偏低自然令加薪率也隨之偏低,於是買得起樓的人就越來越少了!現在很多人也是等樓價下跌,但繼續等下去,不見得能買得起樓的人會大幅增加。

 

  未來香港一定進入「公屋困局」!即是說香港要更大量興建公屋才能滿足更大量買不起樓的人,可悲的是,偏偏一些年輕人不支持梁振英的開發新市鎮方向,縱使梁先生的房屋政策正確且重要,縱使他已經成功打擊了原有的地產霸權!

 

  房屋政策應該是效忠社會大多數人利益的,所以我支持現在香港政府的房屋政策!

 

  但是我在社會工作的崗位是市場評論員,我效忠的是事實,在我來說,既然我看到社會面對量化貨幣始終都會有避免不到的災劫的時候,我應該做的就是提倡更多能量力而為的人及時上到車,減少未來的「被無產者」是我崗位上的本份!

 

  再等下去,對於有需要居住的人來說,「不買樓的風險」就是「樓價上升加上等的成本」!而最主要等的成本就是租金,如果租金沒有升跌,三年的租金大概等於樓價的10%,簡單的問題就是:你認為三年後的樓價會跌10%嗎?如果不會的話,不見得「等」的算盤是打得精明!

 

  好多人認為樓價會大跌是源於,(1)樓價和購買力脫節。(2)認為樓價升是泡沫,泡沫爆破後樓價就會大跌!但我必須提醒大家以上兩點的起因也是因為環球量化貨幣!量化貨幣的問題本質不是泡沫,是貨幣的數量及商品的數量不正常懸殊所致,我們面對最大問題是貨幣的數量愈來愈多,而商品在保護制度低運作下反而愈來愈少,樓市二手的放盤量減少遠高於一手樓花的增加!而業主防守能力的提升和社會財富分配的不平衡,亦令到一手樓市縱使增加供應亦因而不劈價,樓花滯銷,在實際買到樓的人遠低於需求增加的人下,等,環境只會愈來愈惡劣!

 

  代理不少同業採取唱淡以搏大眾掌聲,也挫一挫因樓盤減少而態度轉強硬的業主,此非我所欲,我手寫我心,笑罵在你口,來吧!

 

  香港人住屋上的最後防線是公屋,如果年輕人自斷後路百般阻撓政府進一步大幅增加供應,面對大都會的變遷住屋問題便無險可守,我們身邊的人最後難免大部分是會遷移內地二三線城市定居!成為「去庫存者」的一員,反正,所有大都會的宿命其實也是市民大遷徙。

 

  如果你也想減少香港的「被無產者」的話,最好的方法,其實就是支持政府更大量開發新市鎮!局中局的我們,要搶回自己的宿命自決啊!

 

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