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  • 樓市點評汪敦敬 加入最愛專欄 [本欄每周更新]
  • 汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

要救下一代,恢復「八萬五」不失為好政策! 2016-08-15收藏文章
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  樓價果然上升,是時候要用正確的態度、在正確的地方去面對及解決樓市問題了!

 

  有人認為樓價大跌是解決樓市問題的最佳方案,這個想法是錯的,只祈求樓價跌,不但解決不到問題,更會令問題深藏,也另外衍生新的問題。

 

  樓價急升是我們社會制度及運作制度過程中衍生的問題,這裏的「我們」,是包括了整個資本主義世界的制度老化及惡性發展,其中當然是以歐洲和美國為首了!

 

  我和內子也正為美國大選後的改變,在投資上作調動,我們認為英國脫歐只是原本領導世界的西方國家進入没落的序幕,請勿誤會,筆者無意在這裡擦北大人的鞋!中國崛起的最大原因其實是西方没落,我們應花時間面對及討論這個事實。

 

  英國脫歐的關鍵並非在歐洲與英國的聯繫,重點其實在於英國人民的絕對性決裂,無論脫歐與否,英國人都進入了大約百分比49對51的對立局面,因公投彰顯出來的對立不是因為政見分野,而是因為絕對性的利益衝突!在這大時代裡,最大的内部決裂及衝突實體是美國,選舉反映的不是將不同政見的人透過投票前的辯論及與群眾互動而衍生了共識,反而是進入分裂,一個民主體制進入了人民對立的決裂局面,其實已經是政治上的失敗,是需要進行政治改革的時候!我們在處理投資、生活及人生的時候,不可能忽略這些結構上的大轉變!

 

  今天資本主義的沒落,是源於資本主義縱容貪婪,引致剝削大多數,當去到一個極限的時候,社會就會出現分裂,當制度解決不到這種分裂的時候,也等於制度的破產,香港人的不滿,危險在於根本未弄清楚問題的根源及應抗禦的對象。

 

  我剛從越南回來,胡志明市是一個很好的渡假地方,殖民地式的浪漫,令人陶醉的咖啡,但在旅程中太太竟不乏落淚的時候,胡志明市曾被人形容為東方的巴黎,但是無人會忘記這前身名為西貢,曾經被鮮血洗滌之地,越戰是美國人的惡夢,電影《獵鹿者》有深入的描寫,但是很多人都忽略了它是歷史上最大的一場生化戰,美軍在面對遊擊戰苦無對策下,大幅向五分一的越南土地灑下了一種名叫「橙劑」的化學武器,土地上的越軍並沒有因此而失敗,但土地上的平民包括婦孺,卻生靈塗炭,人間竟然存在了地獄,這是人類歷史上最可恥的一頁!

 

  如此強盗竟受世上最多尊崇,虛假世道,上帝啊,真理何在!?

 

  越戰最後在1972年開始談判停火,並且在1975年結束,1972年左右正正是美國取消金本位的時刻,美國從此將殺戮戰場由越南搬到國際金融市場上,沒有煙硝,卻得到更大的利益,而且世人無一幸免,包括我和你,在貨幣的被剝削上,令我們被搶去的金錢遠遠超過向自己國家及城市納的稅!

 

  以下都是討論社會分配資源上的垢病,只是我們要知道問題的根本,我們是應付一場仗,一場避免被剝削而衍生很多問題的戰爭。

 

  量化貨幣之後,社會就要面對貨幣過多但貨品有限的局面!即是市場價格會出現上升!這其實是一場洗劫,我們極可能面對以下幾種困境……

 

  (1)如果普遍市場價格上升,但是樓價升幅追不上的話,那即是說我們的財富更徹底被蒸發在貨幣貶值及消耗在物價升值之中。

 

  (2)如果普遍市場價格上升,就算樓價上升幅度與量化貨幣幅度相若,我們只能保護到部分財富,令資產的值可保存,但市民財富同樣會被物價升值所消耗!不過,縱使如此,上升了的樓價仍要抵受美國「剪羊毛」的蹂躪,當美國配合「國際動亂及金融災難」將美元回收及升值時,經濟不景一樣會令升了的樓價暴跌,最後也會令資產市場財富蒸發!我們不單止為美國量化貨幣找數,更加要再次付出代價為美元還原未「印銀紙」前的強盛、甚至更強盛!

 

  (3)當然作為任何一個政府,面對美國牽起的環球量化貨幣巨浪,他一定會追求做好兩件事情!

 

  第一是想控制樓價上升與量化貨幣幅度相若,然後想辦法保護樓價不下跌,想樓價升後不跌,其實就是減泡沫、限借貸、增供應、唱哀歌,這方面,香港政府做得很好,現在香港樓價在樓市辣招及各項政策之下,升得比其他城市少!借貸率不斷下降!樓市被不斷降溫!民緒令「假劈勢」不斷出現為市場作出小調節,這些過去我已發表不少,問題是如何分配利益的部份!

 

  另一樣政府想做的是「避免量化貨幣衍生的資金浪湧入民生市場」令物價及通脹上升!只要樓價合乎貨幣增加的比例,上升了後能鞏固,而民生物價包括衣、食、行的價格能保持低增長,我們受QE蹂躪便最少,看這幾年香港的通脹率,政府在這方面也做得算成功,只是,蹂躪大減其實已對社會有極大的創傷,足以遺害我們兩代的幸福了!

 

  資金潮避免進入了民生市場,結果集中在資產市場,同時也囤積在資金市場,這就是香港的M3在近年倍增的原因,這除了令「樓價難跌,息口難升」外,通脹低也衍生低加薪率!令人工與資產距離愈來愈遙遠,如此發展下去,貧富各走極端去到一個極限,社會就會出現美歐式的分裂! 這種分裂最後一定是以悲劇收場的,我輩較長者,有責任在下代的悲劇未發生前盡力挽救,縱使心內知道劫數難逃。

 

  貨幣戰爭發展到了現在,我們要處理的已由貨幣攻堅去到内戰(QE衍生的内部矛盾及衝突),處理衝突關鍵在於是否更合理分配利益,可惜政客和學者們也都忽略了在珍貴的時光裏好好爭取!反而沉迷去做無意義的文革式批鬥!這可能是中國人的特性,就是無論你從哪一個政治理念作起點,其實骨子内的本質也是喜歡鬥爭!而荒廢甚至抗拒建設!

 

  更合理分配社會的利益,加薪幅度是重要一環,象徵了普羅大眾實質得到多少,當通脹率受控偏低後,我們就必須照顧好加薪幅度背後的動力,「最低工資」只是強制性的制度,守住底線,但並不是加薪動力,加薪動力是中小企的興盛,若忽略加薪動力下實施正確政策----最低工資的話,結果不單止令市場進一步被大財團所壟斷,在中小企競爭力量式微下,大公司加薪就只需要根據人力資源顧問公司的定價建議去決定,這雖非「合謀定價」,但這種「集體協議」如果市場没有足夠的中小型競爭力抗衡,其實會做成不公平分配利益,「打工仔」這種不公待遇其實是源於社會各界,尤其是政府及政黨對中小企不公平引來的後果!社會日益重視投訴、批判、問責的風氣,繁複的新法例和僵化的行政,已經被各大財團借用成為壟斷市場新工具了,中小企及打工仔加薪根本唇亡齒寒,過去十多年的加薪遠低於97年前,正是我們已立身於不公的年代!

 

  確定中小企健康發展是平衡社會貧富懸殊的最佳方向! 很多人懷念九七年前的港英管治,但大多人郤忽略97年前中小企興盛時期,背後還有一個重大因素,就是移民潮!正因為移民潮的出現令大多數香港尖子離港而去!令不同層面、包括中小企也得到充裕的上流空間,香港由本來洋行大班主宰變成了華人富豪叱吒風雲,這上流空間令到香港人有機會,加人工在八、九十年代總算相當理想!政府應透過法例、稅制增加中小企的生存空間及疏導大財團往開拓新市場,以平衡市場大小持份者可共嬴互補。

 

  當然,現實及經驗已告訴我們,置業「買磚頭」才是最佳的財富分配方案,也是最佳的保險和退休方案!不過香港人竟在政治範疇上不敢認同房地產的分配利益功能,市民更普遍不支持政府開發土地,阻止開發新市鎮,與慢性自殺無異,因環保而阻止發展綠化地,其實是對下一代閹割!環保是管理社會資源的問題,用禁止發展是錯誤的方法,也只會益了發展商,要救下一代的方法,只有宣佈恢復類似「八萬五」等政策!「起過多的樓才能應付量化過多的貨幣」,只要没有過度的借貸,縱使過多供應,只要推出有序,也並不容易令樓價大跌,香港人不應活在過去的陰影中。

 

  社會極需要福利制度去補救財富分配系統上的盲點,但福利主義絕不可以是系統上的主體,歷史及外國的經驗已經告訴我們以福利主義為主流是失敗的!草根的利益來源應集中在「提供動力的發揮空間」!福利,只會令人減少動力!太多人花太多時間去學習歐美的死路了!

 

  香港人近年也依賴保險去為未來打算,其中「強積金」就是表表者,保險是良好的概念,但金融市塲長期迷失在「沒落的西方世界」及「過時的投資信念」,最佳例子就是近年的「對美國經濟的迷信向好」及其衍生的「加息迷信」,難怪強積金回報強差人意,概念如此離地!正確概念被錯誤地執行,卻無人去檢討,更想再進一步將未來全民退保也押上賭注!如此迷信將來香港下一代怎會有好日子過!?

 

  各位好好去想一想,如果人人有樓,又何需強積金和全民退保!?又或者強積金如果成功做到合理效益,又何需急於全民退保!?

 

  如果筆者以上的觀點正確的話,那麽香港人錯的觀點太多,而錯的態度亦太多!不談建設,只顧批鬥和鬥爭,是不成熟的政治主人,我認為劫數難逃,或者,讓大家早有預算是我輩唯一可以做的一點點!又或者我們可以為香港災難前盡力留下一點種子,令到時吃過苦後的下一代比較容易甦醒了!

 

  地產代理撰文很多時會被人揣測其動機,其實寫廣告文章只是硬銷而已,一個比點石成金更佳的求財之道,其實是「掌握群眾無知去掌握財富」!筆者其實算是本文提到的各項無知的得益者,只是君子愛財,取之有道!我寫文章,只是希望更多讀者明白多一些,我只希望賺香港人因智慧而恩賜予我的賺錢機會!而不是享受世道虛假、迷信滿街卻只有少數人看到的遍地黃金!

 

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