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  • 樓市點評汪敦敬 加入最愛專欄 [本欄每周更新]
  • 汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

2017年我對樓市的十大忠告 2017-01-13收藏文章
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  每年年初我也會為撰文「我對樓市的十大忠告」給讀者當參考,一直也得到很好的回響,有見市場及環球因素日益反覆,故將有關重點在《經濟通》「樓市點評」作更詳細分析如下….

 

1、樓價續升破頂

 

  雖然樓價已升至連很多投資者也覺得太貴,而確實負面因素也不少,只是樓價升跌不是由感覺去決定,樓價上升的最主因是量化貨幣及低息,因此量化貨幣潮、低息期(縱使加息後息口仍與低通脹率相若)仍未過,加上二手放盤量持續減少的數量遠多於一手增加的數量,樓價最終會在各負面因素下反覆向上,在2017年繼續破頂。

 

  09年後的樓市,是在「資金過多、資產有限」下形成了「價升量跌」,未來在貨幣戰爭下若資金更多,資產更少,結果只會「更極端價升、及更極端量跌」,是極不健康的「升災」!

 

2、人心動盪

 

  樓價雖仍在上升軌道但過程中仍不乏「假跌」!外圍因素波譎雲詭、香港政治風雲變色,實體經濟考驗重重,群眾總有絕望時,在樓價續升的中途,必會出現「樓市哈囉喂」(群眾的負面情緒引起的價跌假象),市場已扭曲成「以少數成交來代表整個市場」,無論升勢或跌勢也容易短暫出現。

 

  貧富懸殊及政治也已令群眾從心底決裂,加上經濟轉型令不少行業也受衝擊,2017年不乏悲哀及人心動盪的時刻,但未上車人士仍然要面對樓價持續高企的事實。

 

3、樓市辣招左右大局

 

  樓價既然繼續升,而「樓市哈囉喂」最終亦可能會聚積購買力引來之後價格急升,因此無論發生機會多大也好,置業人士應預算政府會再出新辣招。當然,政府及立法會的議員若可發揮智慧,降低換樓門檻及制約,釋放二手供應,在成交稀少的今天,只要放盤量增加比成交多,樓價上升必可放緩,樓市可更健康發展,否則只能拖長升勢,樓市繼續價升量跌去發展。

 

  香港的問題不是沒有人才和機會,而是正確的事欠缺市民的支持,香港人不斷糟蹋著自己的明天。

 

4、購買力流動決定板塊冷熱

 

  樓價雖然大勢相同,但市場不同板塊卻表現不一,水向低流下,加上樓市辣招不同身份和項目稅收不同、銀行按揭對不同價位的按揭鬆緊程度不一,再配合「lump sum效應」(即消費者以平銀碼為入市先決,面積間格要求為較次要要求」,一些板塊升幅仍驕人,一些板塊價格卻牛皮,入市必須多做功課,信自己!

 

  很少的購買力在很大的市場中流動,樓市表現令人迷惑,一般市民難以分辨,因此不斷失諸交臂,繼續錯過置業良機。

 

5、租金回報影響大局

 

  2009年之後的樓價急升,背後其中一重要支持就是「租金不斷上升」!在2016年11月政府推出最新一輪樓市辣招後,屯門租賃的放盤量急增兩成半,租金價格亦開始下調,這很可能只是周期性的鞏固,但我們應留意之後數據給我們的訊息,已確定樓價會否少了一個重要支持。 租金在未來的表現,有幾個可能:

 

  (1) 租金鞏固一段時間之後,重新租盤減少及租金上升。

  (2) 租金在租盤繼續增加下逐步下調。

  (3)「資產荒」進入下半場,即租金與樓價脫軌發展,即樓價仍長遠上升下租金回報率下降。

 

6、發展商盈利流程的改變令樓市邏輯迥異

 

  發展商賣樓的訂價,其實在乎盈利流程的長短、補充地皮的多少及快慢、和銀根的鬆緊,近年以上各因素也作出了大改變,發展商將愈來愈惜貨,囤積收益也愈來愈高,但太多人覺得「成交少發展商就會劈價或推出優惠吸客」,這太低估發展商的實力,除非政治上立例發展商必須在限期內出售,否則來年一手樓花成交量不應有太大增長!

 

  發展商有條件惜貨慢售,市場上雖必定有發展商減價,但更不乏發展商加價,加價後再推出優惠搶二手客,但樓價急跳價同樣是會令成交量減少的。

 

7、境外購買力水淹香江

 

  全球一體化加上空前的量化貨幣潮,令各地資金也外溢,不要天真以為任何樓市辣招可以限制外來購買力,這只能短暫對付散戶,只能buy time買時間,最主力且龐大的外來購買力,會透過股市、地皮及公司收購,間接令樓市價格上升,香港是自由港,未來空降香港的資金不單止中資,而是來自愈來愈多不同國家的資金!

 

  不單止樓價下跌,可以是經濟災難,樓價上升令社會撕裂一樣可以是一種「災」,救災是要增加政府的效率,近年的反政府、拉布,以拖垮政府為樂事的風氣無疑耽誤救災的效率,是自我謀殺。

 

8、勿低估中國實力,勿迷信美國神話

 

  09年後的投資要訣其實是「掌握美國弱勢及中國優勢」,到了今天,貨幣戰爭已波譎雲詭,不可從表面數字看到強弱,筆者擔心表面轉強實際日益虛弱的美國及歐洲,在未來一年會引起金融大局的失衡甚至衝撃!

 

  09年至今,投資至勝之風,其核心價值是不迷信,才不會人云亦云,面對如加息等世紀謊言,才會以逆思維將「危」借勢成為「機」了。

 

9、下一代已無「地」自容

 

  2011至2016年對比2004年至2010年,平均每年全港成交就減少了4.5萬宗左右,一手供應平均每年只是增加了數千伙,而每年首次新婚約4萬個登記和持單程證移居香港的人士每年也約4萬個左右,房屋供應短缺的問題是日益嚴重的。每遲一日去疏導,下一代將來都要付出沉重的代價,但是香港人不斷容許政治混亂、錯誤的環保概念、及不同的既得利益者的阻礙,令發展土地愈來愈應付不到,加上,業主的「持貨能力」遠高於準買家的購買力,就算有足夠供應上車人士都可能買不起,香港將出現「有樓無人住,有人無樓住」的情況,隨著大量的基建完成,將會愈來愈多香港年輕人在內地居住。

 

  如果大量外來人和資金湧入香港,而香港的房產供應不增的話,香港與珠三角融為一體是必然發生的了!

 

10、扭曲市場衍生的入市板塊

 

  三房呎價不少比兩房呎價平兩成左右,而且在全港181萬的可售單位裏面,其實三房是佔少數,滿足不到在上游的兩房需要。所以現在是500萬以下的三房單位的入市良機。另外,近期推出零房至一房的「納米樓」,因為空間細小,應對家庭變遷的能力較弱,所以三至五年後,大多數都會有換樓需要,這班強勁的購買力,將來會搶貴二手的兩房單位,所以400萬以下的兩房單位亦是入市良機。

 

  基於「買有風險,不買也有風險!」的原則,既然不買風險仍然存在,若能量力而為及選擇合適板塊入市,現在仍可以是置業良機,環球各國的「去美元化」工程尚未完成,滔滔不絕的量化貨幣潮仍會推高樓價,令「升災」更嚴重。

 

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