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  • 樓市點評汪敦敬 加入最愛專欄 [本欄每周更新]
  • 汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

最影響樓價的因素其實是貨幣 2017-02-17收藏文章
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  「最影響樓價的因素其實是貨幣」正因為我擁抱著這觀點去追尋市場上的新常態,我在09年之後無論投資、評論樓市及經營地產代理生活也一帆風順,這可能是上天給予我的幸運,也可能我真是掌握了部份真理,如果是的話,我認為我應該繼續用我的研究結果去解讀下去,本篇我想探求環球量化貨幣的最終結局。

 

  「樓市點評」這專欄,這幾年除見證樓市價格不斷向上之外,也同時是見證了美國的衰落,因為貨幣的關係,我在分析樓市的同時,不能不報導美國量化走向失控及「剪羊毛」失敗的過程。

 

  2009年之後的市場新常態為何會出現?是因為美國牽頭作量化貨幣,2010年開始我就撰文批判西方國家,其實在70年代開始已經放棄金本位並透過將貨幣量化向世人進行剝削,2011年我開始指出未來其實是「宏觀調控大戰量化貨幣寬鬆政策」,並預料「各國必大印銀紙」!2012年我撰文結論「環球經濟透過量化貨幣走向死亡」!對,2016年在國際金融上的波譎雲詭,其實就是量化貨幣把舊常態經濟推向滅亡前的互相踐踏,我的推論源於數據,對,數據才是真正為歷史作出了佐證。

 

  2009年的量化貨幣是挽救金融海嘯,而金融海嘯的爆發其實是西方舊式自由經濟進入了沒落,人性的進化已經挾持了舊常態經濟,令市場及社會利益的分享已被壟斷在小數人手上,而且出現入不敷支,歐洲及美國經濟都已經千瘡百孔,但是他們沒有追求改革去增加生產力,反而用量化貨幣去互相搶掠低迷的殘餘果實。

 

  美國在2014年量化貨幣因到了盡頭而停止,本來,量化貨幣本質是搶掠,量化多了的錢就印鈔國自己去用,但貶值的代價就由與美元掛勾的國家去承擔,美國更透過「剪羊毛」即「透過加息等手段回收美元,令原本依賴量化資金的國家出現了經濟崩潰,於是人為災難下,人們又再被迫搶購相對穩定的美元了」去再從中獲利,但是今次各國不單止不甘心再被剝削,更需要繼續用量化去解決自身經濟困境,美國剪羊毛失敗引致環球量化潮覆水難收,直至現行體制崩潰為止,筆者正是因為這長遠量化貨幣的大格局,所以多年來認為樓價必升,如果這個格局不變,香港面對的資金只會愈來愈多,樓價只會有繼續上升壓力。

 

  美國總統特朗普上場不久,竟隨即指責中國、日本及德國通過「貶值貨幣在貿易上佔美國便宜」,顯然,作為美國最高領導的特朗普覺得有關情況對美國極不利,但這樣無疑對一眾美國盲目的信徒臉上摑了一巴,當2016年10月人民幣出現貶值的時候,一些人竟幸災樂禍,發表了不少中國災難論,但到了今天,急需要搶救經濟的竟是美國了。究竟發生了甚麼事?也看看數據吧!

 

  根據我公司研究部整理的數據,在2016年不少國家都在同步貶值,而步伐最一致的正是人民幣及歐元,例如2016年3月中國及歐洲央行幾乎同時宣佈量化貨幣行動,去年美元的升值不是因為美國經濟強勁,而是因為各盟友紛紛貶值而「被升值」,我在去年7月已經撰文「美元被升值」這新常態。

 

  這個美元停止QE的被動時刻,西方及一眾量化貨幣的國家,追求的是如何QE得來副作用最少而得益最大,而中國的一帶一路及進入國際貨幣基金組織的特別提款權出現得正剛剛好,一個巨大的工程及一個強大而願意同步貶值的貨幣,正正是歐洲借屍還魂的天機,只要人民幣同步量化,歐元就可以「印銀紙」來用之餘卻可貶值率大降,但當然這低貶值只是與貶值步伐相若的國家而言,對於和量化貨幣步伐暫停止的美國之間,當然是歐元貶值得來美元上升,因此,2016年美元就出現被升值的大勢,而這個被升值的背後,其實是包括了不少國家也同時放出美債,從數據已看到美債正被有組織的拋售,而美債市場也結構性改變中,當然,自己量化得來不續期美債,回收升值的美元,才是很多國家一本萬行的方案。

 

  但如此一來,近百年來是盟友的歐洲和美國,今次就放在絕對利益衝突的處境了,面對多國的經濟崩潰,歐元不能不繼續量化,歐元量化人民幣相信亦會亦步亦趨,而愈量化就等同向美國剪羊毛,無論美國如何反擊也好,顯然我們看不到環球量化貨幣停止的一日!

 

  環球量化貨幣的結局其實就是樓市的結局,我認為有以下幾個現實會出現:

 

  (1)隨著各國的不願意及利益衝突,美元的「剪羊毛」會徹底失敗,美元從此失去貨幣的絕對性領導地位,也失去了在世界透過隨意加息以翻雲覆雨的年代,也象徵從此失去了「用之不盡的無償發鈔能力」。

 

  (2)中國憑著 a.共同合作的巨大工程和愈來愈多的生意往來。b.與歐元同步的量化貨幣節奏。C.足夠已量化貨幣及市場容量(2009年至今人民幣增幅達212%!但股市增幅卻只68%。)以上各點足以將接收及取代美國的大學部份優勢。

 

  (3)環球量化貨幣會長期持續,直至西方國家新經濟模式穩健運作為止,因此樓價仍會長遠有上升壓力。

 

  (4)忘記「樓市始終會泡沫爆破」這邏輯,過去的所謂經濟週期,正確來說應該是「以泡沫脹/爆循環為邏輯的經濟週期」,其實是虛假和人為的,都是美國的剪羊毛循環生產的過程而已,世人卻奉若神明,當了是一個天道的輪迴,這是迷信,其實經濟循環會不斷以新的方式出現,而不是一定以過去的泡沫爆破為週期,而事實上,量化出來的錢是真實的,而量化過程中很多國家亦會以「去槓桿化政策」去減低市場泡沫(包括香港的樓市辣招),借貸泡沫減少又如何會衍生借貸泡沫的爆破呢?在量化貨幣的新調節年代未來臨前,我們必須要先要面對資金泛濫引起的「升災」,即因為樓價上升而引起的社會缺裂和衝擊,想減少「升災」其中一個方法就是盡早讓更多人上車置業,「救得一個得一個」,所以筆者多年一直都鼓勵年輕人早上車,及提倡「買有風險!不買也有風險!」。

 

  既然量化貨幣的過程不斷同時在去泡沫,市場自然難以用泡沫爆破去作結局,那麼,未來五至十年我們必面對更大的通脹和工資加幅,以抵銷及化解過大的資產升值。在政治氣候、政策將面臨蛻變了!

 

  如果筆者的「天真估計」是正確的話,香港的M3會持續破新高、樓價在資金繼續泛濫下縱使中途波折重重價格仍浪比浪高!而香港和中國股市指數將在美國經濟泡沫爆破下的第二波接收大量資金,價格升幅可能會比樓價更大!

 

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