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  • 樓市點評汪敦敬 加入最愛專欄 [本欄每周更新]
  • 汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

西去東來的樓市變天 2017-03-24收藏文章
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  我雖被譽為是最準確的樓市評論員,但在我的世界觀中,樓價上升其實是時代交替下的悲劇,置業獲利,只是被動的應變方案!地產近年為何脱離傳統經濟邏輯長升長有?我們如何掌握西去東來的時代契機?過去我的文章都有零碎的描寫,但今次我想加上附圖及歸納有關的理據勾劃出完整的圖畫,以分享我見到的世道!過去的世界是假的,未來的世界也未必是真!我的故事開始在1962年,現在55歲的我和絕大多數人一樣,也是出生長在貧困家庭卻處身在一個高增長、高人工加幅、和高樓價升幅的年代,這是合理正常的,物價飛升下!樓價升值快!工資加幅也快!

 

  那些年,艱苦雖在眼前,希望卻在不遠處!人是和時代鬥快,那會花時間批評及講感受?1972年美國取消金本位,也即是無止境的量化貨幣了,也是引來無止境的貪婪!美國要在賺「印銀紙」之餘,進一步搶掠別國的GDP!推出邪惡的「剪羊毛」手段,即「量化很多的美金,借給世人製造泡沫,然後回收資金令泡沫爆破,最後令人們在惶恐下再買入更多的美元避險!」對!在印更多的錢下卻把工資、甚至樓價升幅也吃掉!其中表表者,就是1997年的金融風暴!誰人大豐收?看看圖表!

 

 

  1998年後在香港水深火熱下歐洲美地産全面上升,當然那段時間歐美其實並沒有經濟的大進展,他們樓價上升,我認為因為原本在東方的金錢走到了歐美避險!香港在這段時間至現在,地產霸權的厚利、低加薪成為常態,人們竟遺忘了人工和房價也應和貨幣量化量增加同步升幅才對!人們竟仍追崇西方模式,包括財團壟斷,包括變質中的民主。在西方國家成長的近代中,其實其中包含了不少對東方的剝削,其實並未代表有關制度完善,最起碼,少了對方的剝削紅利,西方的福利主義還可行嗎?答案是不可行了!但尚未完美甚至可能不可行的制度卻因成為長期的常態,已被以為神聖的經典,縱使美國窮人高呼1:99的貧富懸殊,現有西方制度已不能改革以侵犯,世界已入了死胡同!2009年金融海嘯,歐美制度的缺陷終於去到了末期,同樣的,美國用量化貨幣去解決困難。

 

 

  這個印鈔的剝削遊戲是「主動者勝」,但中國今次早已準備好,一早已經在貨幣上強勢量化!股票市場已適時爆破堅壁清野,房地產透過去泡沫低按揭深溝高壘!另一方面,這幾年日本亦貶值得可以用凶狠來形容!東方剪羊毛已經不可以重施故技了!以上圖表可以看到,近年各國同步貶值下,美元是弱勢地「被升值」!而且幾乎是獨升!美元的「被升值」成為美債價格不穏的誘因!因為量化與貶值的國家只要和其他同步貶值的國家互相增加貿易,就可以在量化貨幣之下貶值率低甚至不貶值,在美元獨升下不續期美債,就可享受美元的升值,雙重豐收!我們也看看圖,見到混亂顛覆的貨幣環境下,歐元兌人民幣都是保持在7.4左右這個水平,即使日元在近半年也開始與歐洲保持在120的水平,這個勢態才是大局的改變,美元既然不是因為經濟好而升值,而美元的步伐亦得不到各貨幣大國的追隨,那美元的霸主地位何在?美元量化早已在2014年到了極限而停止,如果放鬆美債上限亦有副作用,到放寬之後美債有沒有足夠的買家去支持呢?美國現在只有被動地繼續扮演強者去借泡沫令股票、樓市繼續膨脹了!

 

 

  曹操在赤壁之戰大敗之所以可全身而退,其實是因為虛弱的曹營是對東吳和當時的劉備是最有利!同樣,大家都不想美國太快崩潰,因為崩潰後,中國就成為老大,未來就變了中國和俄羅斯結束蜜月期,是變得微妙的衝突了!

 

  大家都忽略了一個很重要的要點,就是量化貨幣是源於美歐的經濟甚至政治模式出現了問題是還未解決的,美歐仍然未找到沒有殖民和霸權之下可以令自己收支平衡的經營模式!而香港的地產霸權亦在舊有可能是錯誤的模式之下成長,我們看看回歸之後的香港,房地產毛利豐厚幾乎成為了制度,低加薪成為了常態,我們還要參與低效益卻高收費的強積金,這些都不是偶然!香港裏面除了親中陣營之外,還有很多權力核心是可以左右到經濟,甚至是可以控制到土地的,裏面是包括一些政治人物!甚至環保人士!這個局面配合了環球經濟量化貨幣大局,樓市就自然長期高踞不下了!

 

  粵港澳大灣區來了,香港人即將與大灣區其他十個城市融為一體,香港就好像一個堰塞湖要接受四方的河水衝擊,大家還眷戀在堰塞湖過去的風光和日子,急速的變化現在已經開始,香港人還未夢醒嗎?

 

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